澳门威尼斯

2019年千亿房企销售情况

一月 19th, 2020  |  财经

图片 1

2019年,在房地产政策基调保持稳定的背景下,全国商品房销售额平稳增长,千亿军团持续扩容,行业集中度加速提升,千亿成为新的分水岭。中指研究院聚焦千亿阵营房企,深入剖析其销售业绩和经营情况,为房企提供参考。

01

千亿军团扩容至36家,销售目标完成率总体较好

图:2019年千亿房企销售情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com千亿房企增加至36家,部分企业销售业绩增速超30%。2019年,36家房企销售额突破千亿,较上年增加6家。销售额同比增速均值为24.7%,世茂、金科、龙光、佳兆业等企业销售业绩增速较快,其中佳兆业同比增长64.5%,龙光同比增长60.9%。TOP30阵营成长分化,头部阵营仍占据半壁江山。销售额Top10平均增速为17.9%,规模均值为4559.1亿元,销售金额占TOP30的58.2%,TOP3的规模均值为7008.7亿元,占TOP30的比例为25.9%。

图:2019年部分千亿房企销售目标完成情况

展开全文

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com;企业公布从公布年度销售目标的企业来看,2019年房企销售目标完成率总体较好。佳兆业、龙光、世茂房地产等企业销售目标完成率均在110%以上,其中,龙光地产的销售目标完成率达136.0%;佳兆业、世茂房地产销售目标完成率分别为131.7%、124.2%。

02

销售:抓主流、重营销,助力项目去化

城市销售:二线城市仍是成交主力,长三角、珠三角城市群表现突出

图:2018、2019年千亿房企各城市等级销售额贡献占比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com二线城市依然是贡献主力,一线和三四线城市成交占比有所提升。2019年,千亿房企继续聚焦二线城市,二线城市业绩贡献占比为59.3%,较2018年降低了3.8个百分点,但依然是销售贡献主力;在经历了较严调控后,一线城市市场供应端有所改善带动成交增长,销售占比上升2.4个百分点至18.5%;三四线城市贡献占比略有提升,上升了1.4个百分点。

图:2019年千亿房企销售额前20城市销售额及同比增长率

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com销售贡献率较大城市主要聚集在长三角、珠三角、京津冀,其中京津冀、珠三角城市群销售占比提升。2019年,千亿房企长三角与珠三角城市群的销售额贡献较大,占比分别为34.8%、14.1%,珠三角城市群得益于粤港澳大湾区规划等利好政策,市场热度有所上升,销售占比提升1.4个百分点至14.1%;京津冀城市群受益于持续调整后的低基数及调控趋稳、供应明显改善等因素影响,销售额同比增长53.4%,占比提升3.0个百分点至11.0%。从具体城市来看,北京、杭州、南京、重庆、上海等重点一二线城市热度持续,销售总额保持较高水平,其中,北京、武汉、南京销售增长较快,增长率分别为74.3%、57.8%和45.7%。

产品结构:聚焦改善型产品需求,提升产品力助力销售

图:千亿房企2019年重点项目各面积段销售额占比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com顺应市场需求,聚焦刚改产品。千亿房企抓住改善型需求释放机遇,加大中型户型产品的推售力度,90-140平米刚改、140-200平米改善型产品累计占比约74.2%,其中绿城、金茂、滨江等企业大户型中高端住宅产品占比较高。

图:2018、2019年千亿房企重点项目各城市等级分面积段产品销售额占比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com一线城市聚焦首置、首改产品,二线、三四线城市把握改善型产品释放需求。千亿房企一线城市首置与首改产品占比分别为31.5%、36.1%,其中首置增长3.8个百分点;二线及三四线城市聚焦改善型需求,其中二线城市首改及改善产品占比为80.2%,三四线城市首改、改善型占比为80.1%。聚焦产品力提升,回归产品打造核心竞争力。目前房地产行业面临市场调整、竞争加剧等挑战,打造有质量的核心产品成为房企增强竞争力的重要手段。千亿企业回归产品,通过成立研究院、重塑产品内核、修订产品战略等,提升对产品的重视程度,致力于打造更有质量的产品。如阳光城成立绿色智慧家研究院,计划将“绿色智慧家”打造成其核心竞争力,并通过“绿色智慧家”战略树立品质标杆;金科发布产品新内核“生命建筑”,通过3大特征体、9大技术单元、25个技术模块及189项具体技术措施系统性构建精工产品,开创美好人居新时代。

营销策略:延长周期促进去化,跨界合作提高效能

图:千亿房企主要营销手段

数据来源:中指研究院综合整理千亿房企加大营销力度刺激需求释放,通过延长促销周期、加大折扣力度等方式吸引顾客,并通过多盘联动提升营销影响力。如8月恒大开始推出“全国532楼盘,闪购7.8折”活动,叠加全员营销以提升公司销售,营销开始时间比去年提早半个月左右,同时加大折扣力度;烟台万科启动10周年、10盘联动、十重大礼活动。此外,部分千亿房企进行跨界合作提升营销效能,通过与电商、游戏等合作增加客群覆盖面,提升产品销售额。如富力40余盘、万科28盘入驻房天下,多重优惠打造购物狂欢节;富力与明星手游《明日之后》跨界合作,实现线上线下的精准全覆盖。

03

拿地:理性拓储回归二线,收并购补充土地资源

拿地态度:拿地总量略有增长,拿地态度维持理性

图:2018年、2019年千亿房企拿地金额占销售额比重

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com拿地总量小幅增长,拿地态度更加理性。2019年,千亿房企的拿地总金额达21994.6亿元,同比小幅增长4.8%。受房地产市场政策调控及土地出让条件限制影响,千亿房企的投资态度仍然维持理性,拿地金额总量占销售额总量的25.9%,同比下降3.5个百分点,其中,华润置地、金茂、龙湖、招商蛇口等千亿房企的拿地金额占销售额比重超40%。

拿地城市:新增土储回归二线,城市群中热点二线成为焦点

图:2019年千亿房企各等级城市新增土储权益面积占比

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com新增土储转向二线城市。2019年以来,千亿房企新增土储向二线城市转移,二线城市的新增权益面积占比达49.9%,同比增长8.1个百分点。三四线城市的新增权益面积占比则下降7.8个百分点至47.9%。旭辉、龙湖及招商蛇口在二线城市的新增土储权益面积占比均在70%以上。

图:2018年、2019年千亿房企新增权益面积分布城市

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com千亿企业拿地集中于长三角、长江中游、成渝等主要城市群中的热点二线城市。2019年,千亿企业在长三角城市群的新增土储权益面积达到8029.5万平方米,占其全部新增土储权益面积的24.5%,位列首位,其中宁波、苏州、杭州等热点二线城市的新增权益面积均超过450万平方米,盐城、南通等三四线城市的新增面积也超过400万平方米,盐城的新增土储同比增长明显。京津冀城市群的新增土储权益面积出现增长,同比增长26.1%至2699.5万平方米,占全部新增土储的8.2%,其中天津的新增土储权益面积超800万平方米,同比增长超100%。此外,重庆、太原、西安、昆明、武汉等城市群中的中心城市仍是千亿企业的拿地重点,重庆的新增土储权益面积最高,达1152.9万平方米。

拿地方式:招拍挂合作力度减弱,收并购动作频出

图:2019年千亿房企招拍挂拿地权益金额及权益比例

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com千亿房企在招拍挂的合作意愿减弱。2019年,千亿房企的招拍挂新增土储权益金额均值为432.9亿元,权益比例均值为82.8%,较去年同期增加3.0个百分点,千亿房企的招拍挂合作拿地意愿减弱。部分企业紧抓时机,通过收并购获取优质土地资源。2019年,房企收并购频发,收并购的对象中不乏老牌房企的身影,分食巨兽的场景不断上演。其中世茂的收并购力度加大,收购万通、明发、粤泰等房企的地块或项目股权,上半年通过收购获取的土储面积占新增土储总面积的60%,收购项目数量达到20个,总金额近200亿元;融创持续发力收并购,获取项目及地块数量近40个,总金额近300亿元,其中来自云南城投的环球世纪及时代环球股权,为融创的文旅业务增添助力;绿城、佳兆业等千亿房企也积极通过收并购来获取优质项目。旧城改造、产城融合、文旅地产等仍然是千亿房企拓储的重要渠道。万科在广州、深圳、福州、佛山等多地成功签约旧改项目;碧桂园签约湖北咸宁温泉旅游城项目,获取建设用地面积约28万平方米;恒大、融创等企业也在旅顺、江门、南沙签约文旅项目。

04

资金:海外发债明显增长,持续开拓多元融资渠道

2019年,房地产行业资金监管从严从紧,银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险,房企融资压力不减。1-11月房地产开发企业到位资金160531亿元,同比增长7.0%,增速自5月开始呈小幅下降趋势。面对收紧的政策环境,房企应未雨绸缪,做好资金安排,防范现金流风险。

融资规模及成本:

海外债规模同比增长41%,融资成本优势显著

图:2018年、2019年千亿房企公司债、中期票据和海外债券发行情况

数据来源:wind、中指研究院综合整理千亿房企海外债发行规模同比明显增长,境内公司债发行规模小幅增长,中期票据发行规模显著下降。2019年,千亿房企海外债券发行规模达3385.1亿元,同比增长40.9%,占内地房企海外债券融资总额的61.9%;境内公司债发行规模为1322.1亿元,同比增长11.5%,增速大幅下滑;中期票据发行总额达183.0亿元,同比下降70.8%。公司债及中期票据融资成本均下降,海外债融资成本小幅上升。2019年,千亿房企公司债融资成本为5.64%,较上年下降0.77个百分点,中期票据融资成本为4.98%,较上年下降0.6个百分点;千亿房企海外债融资成本为7.76%,较上年提升0.46个百分点,明显低于行业的8.20%及剔除千亿房企后的8.88%,千亿房企融资优势明显。

图:2019年上半年部分千亿房企综合融资成本情况

数据来源:企业公告、中指研究院综合整理千亿房企凭借良好的信用评级和强大的综合实力,融资成本优势显著。2019年上半年,千亿代表企业融资成本均值为5.90%,远低于行业平均水平,中海、华润置地、龙湖、保利等企业综合融资成本均低于5.0%,其中中海综合融资成本仅为4.28%。面对上半年房地产行业金融监管政策的密集出台,2019年上半年,11家千亿代表房企中仍有6家实现综合融资成本下降,其中,阳光城整体平均融资成本为7.72%,较2018年末下降0.22个百分点。

融资创新:

积极进行资产证券化,盘活企业存量资产

图:2019年千亿房企资产证券化情况

数据来源:wind、中指研究院综合整理千亿房企积极创新融资渠道,盘活存量资产,助力企业未来发展。2019年,房地产ABS产品总发行规模2850.1亿元,同比增长2.3%;其中,千亿房企ABS产品发行规模达1624.9亿元,占房地产ABS总发行规模的57.0%。如碧桂园、恒大和万科三家房企2019年发行ABS产品总规模超500亿元,占房地产ABS总规模近五分之一。

05

业务:聚焦地产主业,强化业务协同

图:2019年千亿企业部分多元业务示意图

数据来源:中指研究院综合整理2019年,千亿企业回归聚焦主业、围绕主业开展多元协同业务。受融资环境偏紧和市场下行影响,千亿企业调整经营策略,如万科在2018年年报提出收敛聚焦,不断巩固和提升基本盘;奥园提出做强主业做大产业的发展思路,同时注重各业务之间的相向发力,进一步加强其协同效应和内生效应。围绕城市运营与居民美好生活,千亿企业积极布局物业服务、商业地产、文旅地产等领域。千亿企业在物业服务领域的积累和耕耘已进入收获期,2019年保利物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、滨江服务接连登陆港交所。千亿企业借助资本市场拓展商业地产,如招商蛇口成立房托基金,注入商业物业资产;世茂计划分拆商业地产业务上市;融创收购成都环球世纪会展旅游集团,文旅板块再添重拳产品。

图:2019年千亿企业地产+科技示意图

数据来源:中指研究院综合整理千亿企业借势科技新风,探索新业务。2019年,5G、人工智能、物联网等技术掀起新的科技浪潮,千亿企业紧跟科技迭代趋势,通过房地产数字化、打造科创园、投身科技行业、投资科创企业等多种方式积极参与地产+科技,以技术推动行业效率变革、质量变革和动力变革。如碧桂园与LG合作共建智慧城市,推出“广东智美云创”平台;世茂发布AI智慧社区——世茂天越天鹅湾AI智慧社区,通过业务和管理的数字化,优化企业产品服务,提升企业运营效率。部分房企积极投身科技行业,如碧桂园积极布局机器人业务,恒大借助收并购和合作打通新能源汽车的全产业链布局。部分房企发挥主业优势,布局科创园,如万科试水科创园,推出万科首府科创园;华润旗下产业加速器——“润加速”落地前海桂湾。部分房企则投资科创企业,如绿地瞄向高科技行业,2019年6月投资了智能平台科技公司涂鸦智能、视觉识别企业厦门瑞为技术等4家科创企业。

结语

未来,房地产市场将保持调控常态化、分化常态化的趋势,但中长期行业发展空间尚存,行业竞争格局仍未稳固,千亿成为房企新的分水岭,千亿阵营也将持续分化成长。房企还需坚持主业,巩固和提升基本盘,适度拓展多元协同业务,同时积极回款、加强多元融资,平衡规模发展和资金安全的关系。

来源:特价房成都返回搜狐,查看更多

标签:, , , , , ,

Your Comments

近期评论

    功能


    网站地图xml地图